《21世纪商业评论》:我们看到的顺驰有鲜明的特色，它究竟是不是一个好企业？

郝炬:我们不愿意用好企业或坏企业来一概而论，那样做太简单，并且会使误解加深。顺驰之所以受到关注有很多原因，包括领导者的风格。而这家公司能在某些场合与大巨头碰撞，展示出自己的实力和雄心，这很引人注目。如果它想打破格局，成为第一，大家自然会关注它。从它的经营模式上讲，我觉得它并不非常超前，它的时间战略、快速经营非常有特色，但经营模式依然如故，大部分房地产企业也是如此，只是它们没有那么快，做得如此极致。

但从企业管理的角度来看，顺驰能否成功迅速扩张，面临最大的质疑集中在三个方面：一是资金；二是人才；三是管理。一家营业额40亿左右的企业，如何能够拿下近百亿元的土地储备并在一年内迅速将战线从天津扩张到12个城市（至2004年9月）？首先是资金，资金来源是企业的快速扩张的基础，如果加快项目运作，通过迅速的销售回款是可以减少资金的压力，但资金链肯定会非常紧张。我想顺驰敢于如此扩张，除了对地价判断外，肯定在资金来源上会有较强的基础，不过即使解决这个问题只能算成功了一半；二是人才补充，快速扩张后的房地产企业尤其会碰到这个问题，每个项目都需要有核心骨干，那些项目动辄几个亿，你要有有经验和信得过的项目经理。顺驰一直大力提拔年轻人，利用他们的创造力和热情来支持、来保障项目的拓展，而且取得了一定成果，也出现了很多问题。北京顺驰数度换将就体现出一定的风险，还要看能否形成有效的管理人才梯队；第三，公司的管理体系需要尽快适应发展速度，顺驰从原先的区域性公司迅速发展到全国，管理难度陡然提高。开始是在管理门前的三亩地，现在管理三个航程以外的空间，无疑需要更多工具了。这三点是当前产生争议的问题，由于大家看不清顺驰的人才、资金、管理如何随着扩张速度而得到升级，因此不同的观点显得比较尖锐。还有一方面，我认为他喜欢提一些引发骚动的口号，它或许喜欢使大家感到刺激。

去年顺驰接受了香港市场上市聆讯，从这个角度讲，它的问题应该保持在一种合理范围，接受聆讯意味着其经营状况达到了一定的层面，能不能进一步通过聆讯还有待观察，但这表现出了一定的基础。

《21世纪商业评论》:说到底，它为什么要拼命快跑？

郝炬:对于顺驰而言，2003年底之所以加快发展速度，第一个原因就是被逼无奈。从中国房地产竞争态势来看，近年的宏观调控和外资的进入已经使行业开始进入洗牌阶段。只有达到一定的规模，控制了较多的资源，拥有较好品牌，企业才会在将来竞争中具有优势：一是本身实力增强，二是在未来与资本的合作中可以占尽先机。说到底，房地产竞争首先是钱，土地政策改变后没有较强的资本实力，是不可能拿到好地的，国内外想做房地产的，和你合作首先要看你企业的规模、品牌。因此中小房地产公司在未来竞争中会非常难受，不可避免地受到资金、品牌、人才上的牵制，他们会被任何一个更大的公司排挤，最后无非两个结果：一个是转行，卖完房子后就不做房地产了；另一个是被大公司并购。这是一个残酷和现实的困境。我想顺驰看到了这个问题，发展空间对它而言至关重要，尽管在全国范围拓开市场有一定风险，但是它必须冒风险做大规模，并且同时取得知名度，这对上市融资、吸引海外投资者或是其他希望进入房地产行业的战略合作者，都是一个机会。

第二点在于顺驰对行业形势的判断。土地拍卖之后，由于供给受到了控制，地价在短期内是有明显的上涨趋势的，这是顺驰之所以下定决心进行迅速扩张的根本前提。我想这里面包含了孙宏斌的个人判断的，他这个判断非常坚决，从当前来看与实际还是吻合的。

近年大部分成功的房地产企业，都是诞生于上世纪90年代初，经历了1994年之后崩盘考验，然后抓住了2001年后中国地产业的三年黄金时代，实现了成功的高速发展。顺驰的大胆也让它抓住了这次大势的尾部。但现在说顺驰是否成功，尚为时过早，因为房地产行业不同于普通制造业，是项目制；如果不能良好地解决资金、人才和管理体系三个问题，那么借助土地资源来迅速实现的扩张是难以支持企业的长远发展的。横越长江的决定性因素将不是速度，如果筋疲力尽，会给企业未来长远健康发展带来很多隐患。

宏观调控、原材料上涨等因素给这个行业造成了一定的压力。我认为今年的发展应该是适度和稳健，在管理、人才、协同工作、内部体系的设计上做些整理，可能会有更好的发展。

《21世纪商业评论》:令人担心的是它能不能在需要的时候慢下来，如果刹车会不会栽跟头呢？

郝炬:就目前而言，把长跑当短跑是有它的客观性的。这是一个洗牌时期，如果不去做大，寻找自己的特点，就会贻误时机。

放慢发展速度的问题，如果是顺驰主动刹车，用管理换速度，应该没有很大问题，从资金上讲，放缓没有很大难度，房地产项目运作的关键环节在“钱”上，项目开发的前期是最重要的阶段。前期开发、建设和其他配套资金需要支付，这集中造成财务压力。幸而，这个阶段时间短暂，并且在预算之中，多数不会造成决策混乱，如果预算显得紧张，你可以迅速做出决定取消下一个投资。而项目一旦进入销售阶段之后，就会产生销售回款，压力会随着销售释放掉，因此放缓不是想象得那么难。顺驰通过业务组合和土地储备的方式来应对“速度控制”的要求，这是一种解决办法。

但被动刹车，风险就很大了。如同刚才所说，顺驰的快速发展是建立在房地产行业稳定、管理顺畅的前提下的。但如果行业刹车，将会对房企的快速发展产生巨大影响，这么大规模的扩张会使顺驰面临巨大风险。

再者如果由于企业的管理出现问题，顺驰的某个或几个项目发生销售不顺，同样会对它产生很大的影响。

《21世纪商业评论》:与其他地产商相比，顺驰有没有观念上和经营模式上的不同？他的战略差异性在哪里？

郝炬:刚才提到顺驰经营模式上很普通，他以速度见长，而万科是以稳健见长。与万科类似，顺驰也是采用快速复制、跨区域经营的连锁店模式。这种模式在国内是最常见的，包括万科、建业、阳光100等，从区别上来看，它的产品定位和区域选择有一定差异，但他们承袭了一个经营模式。

当前国内地产业有两类典型企业：一类是做高档房产或商业地产企业，主要汇集在城市中心好的地段，围绕中心地块开发高档住宅、写字楼或一些商业设施，往往卖一部分，租一部分，充分利用业务组合来保证持续稳健的发展。由于城市中心地带是稀缺资源，公司持续地在这里进行价值发掘，例如香港的大部分房地产企业；第二类表现为对地段不是很挑的中端产品，拿地相对容易，可以不断复制来实现持续经营，例如万科、阳光100、建业等，只要这个城市有这个需求，从中国当前人均收入、经济水平看，中档住宅还是有很大市场基础，风险也比较小。第二类企业需要建立可复制的运作模式，同时各自区域定位、产品风格上产生些差异，对市场进行分割。对顺驰而言，这也是一样。

顺驰战略最大区别就在于他采用了激进的扩张战略。听说顺驰已基本实现去年收入目标，但从我们的角度来看，评价房地产企业并不能单单从收入这一点看，最关键的是它是否形成了持续性发展的模式，能不能不断地做好下一个项目。