对上，他们承载着股东、董事会、企业的重任和委托；对下，要带领整个团队面对千变万化的行业环境。他们不是背负"暴利"的不良开发商，也不是盲目自大的井底之蛙，他们只是一群用"品牌"诠释着房地产业的导演。

历经严酷的市场洗礼，2008年，在前进的阵痛中，中国楼市正逐步在理智中迈向规范，房地产市场正由暴利时代进入微利时代，市场也由"卖方"走向"买方"，更导致房地产市场竞争日趋激烈。在这个开始比拼"内功"时代，一个能够决定房地产项目经营好坏的关键角色开始凸现其价值，更成为职场热捧的焦点——他们是一群地产幕后英雄，他们游走在各类物业之间，他们能全程掌握一个项目的诞生，他们的执业范围囊括项目开发、产品设计、建设规划、广告策划、房产销售、物业管理等诸多领域……我们称他们为房地产"操盘手".

优雅于科学与艺术之间

出镜人物：杨苹，上海滩"2007年最具人气房地产操盘手"得主之一；

上海昊川置业有限公司营销企划部总监

许多人知道杨苹，是从她为香溢花城担任形象代言人开始，但很多人并不知道，这位优雅、淡定的女子，竟亲自掌控着这个项目的全部运营。电视节目主持人出身的杨苹，凭借对商业的敏感，选择了从电视人到一名普通的售楼代表的转变，然后短短几个月里迅速得以晋升，直至现今的企划总监。

售楼代表这个职业让她有机会直接接触到客户，并积累了与客户沟通的技巧，这也是多年以后，当杨苹站在更高角度统筹规划的时候，客户的需求依然作为她最重要的权衡因素的原因。

忙碌而琐碎的操盘过程

谈到楼市操盘，杨苹笑言如同培养一个孩子，是一个忙碌和琐碎的过程。有很多时候是在做战略分析和策略制定，同时也有很多时间在做很琐碎的细节工作，即使在充满神秘感的土地竞拍环节，在现场竞拍的刺激与庄重之前，市场调研、政策导向的分析与判断、成本预算、市场定位等等一系列的工作充斥着杨苹每天的工作日程，这些工作成果，也将在某个重要的时刻，左右公司最后以什么价格拿到一块土地。

从拿到土地到造房子，大概需要两年时间，而且市场定位要在这期间不断地根据现状调整，也就是说，诸如：小区内有多少绿化，楼盘整体的风格，精装修采用什么基调，哪间窗户朝南……

在楼盘还只是一片土地的时候，杨苹和她的团队就开始在纸上描绘业主家居状态的过程，一个家庭的生活方式、日常生活形态都要尽可能地细化。杨苹说，房地产"操盘手"真正的水平，需要未来业主们的生活来检验。毕竟，看房也许只是某人一个月甚至几天的事，但在房子里生活却是一辈子的事。

关于前期调研工作的重要性，杨苹认为这是做好营销的关键点之一，而最终着力点还是要把各种理念、创新等落到实处。杨苹在接受本刊采访之前，刚从设计院开会回来，会议讨论的一个细节，就是关于一块厨房大理石台面的尺寸。虽然看似毫无意义的小事情，却关系到未来业主在炒菜转身时，不会因尺寸不科学而碰到身体。杨苹说，"房子是用来过日子的，应该尽可能地接近生活。无论户型是大是小，业主都有权享受高品质的生活。房地产"操盘手"存在的价值，从某种角度讲，不仅是打造房子本身，更是在营造未来的舒适心情，所以不敢掉以轻心。"

操盘手其实是多面手

在习惯思维里，房地产"操盘手"需要具备地产、金融领域的知识，但杨苹却说，这仅仅是她工作中的一部分，事实上，做这个职业需要懂得更多。比如：心理学、美学、建筑学，甚至摄影都是她平时选修的课程，因为房地产产业链极其复杂的缘故，作为一名房地产"操盘手"除了精通专业之外，还要用各种知识武装自己，以便融会贯通、掌控大局。对于"操盘手"而言，高学历或专业职业资格证书只是一块敲门砖，真正有价值的，是对项目开发的实际经验；同时，杨苹并不否认这个职业带来的高收入（操盘手年薪在50万～100万元之间），她更相信，能够极好地提升楼盘的使用价值，从而让业主所感知和认同，这本身就很有价值和意义。

这又是一个科学与艺术相结合的职业，单独做到科学或艺术已经相当有难度，而要将两者结合得好，则正是摆在房地产"操盘手"们面前一道永远无解的难题。如今，发达国家的房地产行业相当成熟，各个细化环节都被外包给不同的专业公司，但他们可供开发的土地也几乎很少。所以，同等职位的经理人并不像在中国这样受到重视，在这一点上，杨苹感到这一代中国的房地产"操盘手"是幸运的。

杨苹语录：

"操盘手"八必行："察"，重视市场调研；"思"，多思，因为我们没有再来一次的机会；"奇"，寻求差异化；"杂"，做到边界渗透、资源整合；"简"，求简，效率就是效益；"德"，行业内的良好口碑；"勤"，汲取多方知识；"信"，信誉既是对营销策划的要求，也是做人的基本准则。

"操盘手"的感慨：在开发项目的过程中，一些客户反馈的意见不能在项目中有所体现，无法为后来的修改留下余地，"地产"，也是大家所说的"不动产"，无法像其他产品有机会再研发、再更新。房地产"操盘手"们没有任何机会再来一次，只能在前期潜心研究，在有限的时间与空间中，在各类法律、法规的框架中，在业主们的期望中，尽可能地实施开发商的远景与理想，所以这对"操盘手"是个很大的考验，要顾及的方面也远远超出许多行业，有时，不得不承受巨大的压力与遗憾。

数字背后

出镜人物：周琦嘉，"上海最具人气房地产操盘手"之一，上海绿地集团房地产事业二部营销总监。目前操盘4～5个项目；年销售总额40多亿。

随着房地产全程操作的整体策划和执行力的重要性变得越加明显，源于股市的"操盘手"一词，不知道从哪天开始，被加在了楼盘项目负责人的头上。虽然周琦嘉并不十分认同"操盘手"这个名称，觉得有些带动炒高房价的意味，但是，这个针对全局把控的形容，他觉得确实比较到位。他认为，一名优秀的"操盘手"绝对不应该是一个相对"环节化"的职位，因为如果这样，无论是业务范围还是权力范围都无法正常操盘，这个职业的职责、决策和执行范围就应该是"全程策划，全程督导".

三退三进为"操盘"做累积

至今已有十年房地产从业经历的周琦嘉，经历了三次"以退为进"的职业路线，这一过程为他日后跻身优秀房地产"操盘手"行列，奠定了坚实的基础。

第一次"以退为进"的经历，是由于自己的"刻意安排"，被外派到新疆做营销总监，第一次独立主导项目，当地资源匮乏，信息不畅，事无巨细都要自己经手，反而练就了他把控全局的能力；第二次是他进入著名的上海置业参与华府天地项目，此时的周琦嘉放低身段，把学习的心态摆在第一位；当他转入深圳世联的时候，已经接近他当初的事业目标；第三次面临选择的时候，他的才华在绿地集团终得以精彩释放。如今，周琦嘉已达成自己最初的理想，回顾当年的几番进退，他认为这是从事这一职业所必需的。

对房地产开发项目从土地出让开始，一直到物业管理，必须有一个清晰的全程认知。这还仅仅是一个基础，周琦嘉说，房地产开发同其他生产企业一样，在新产品投产之前必须经过认真的市场调研、营销策划后，才能投产，否则必然找不到市场空白点。在周琦嘉的日程表里，如果有几个项目同时进行，他每天在参与土地竞拍工作的同时，可能还会还在看另一份楼盘房型图，或者审一份供应商名单，又或者要制定下季度的销售任务……可能很少有行业，能接触到如此庞大的产业链条，也正因如此，这个行业对"操盘手"自身能力的要求，已经远远不限于一纸高学历，而是从销售、企划岗位上取得过突出业绩的人，成为最终的地产精英。

数字才是衡量准则

也许是在一线销售经历使然，周琦嘉特别看重"数字"的意义，这一点与中国功夫之王李连杰颇有共鸣：当年李连杰为了赢得高票房，付出超出常人的努力，也正因为他超高的票房保证，成为深受国际瞩目的华人巨星。周琦嘉认为，数字是衡量一个"操盘手"最重要的准则，这个事业没有终极的完美：房子好卖的时候，卖得快是本事；房子不好卖的时候，卖得超出全部意义的价值，也是本事。数据真实地传达了一个"操盘手"把握市场的准确度，毕竟"操盘手"和市场分析专家是有工作内容上的区别的，而顺应市场趋势进行操盘是"操盘手"本身生存的不二法则。

在这个群体的努力下，市场前进的趋势、产品、职业的细分已经开始显现，业务体块已经逐渐细化，需要进一步整合。比如，与市场对接的物业管理这块业务，将来也许会纳入开发商的内容之中，后续的招商任务也将由房地产"操盘手"来全权运作，但无论如何变化，对周琦嘉而言，自在人心的评判数字，永远是最有价值的衡量。

周琦嘉语录：

"操盘手"最推崇的"数字说"：项目的每一个环节对全局都有深刻影响，也正为如此，操盘手的操作质量远远重要于数量。在我看来，成功必须绕开以往成功的数字依据，同样基于数字，还有太多数字无法反映在纸上，这就是社会对一个楼盘的认可度。在绝大多数时候，房地产"操盘手"是不能控制市场和他人的，但是，却绝对可以控制住一个项目的精致与否。

房地产行业对"操盘手"自身能力的要求：绝不仅限于一纸高学历，从销售、企划岗位上取得过突出业绩的人，更有机会成为地产精英。