中国决策科学院按语：中国决策科学院院长管益忻教授在应邀出席“博鳌论坛?2008建筑业与房地产业年会”致词，提出了2009年中国房地产业三大主题。

第一，商品房性质：到底是资本品，还是消费品。现在的房地产业界发生的种种矛盾与问题，多半是由于房子被作为资本品炒作而招致的，或者说，种种所谓的泡沫多半是由投资炒作引发的，这种投资炒作使得房地产的市场交易早已脱离了原初的住宅商品化范畴。这些现象要求回到原点上来思考：到底住宅是资本品还是居民消费品。诚然，从“大房地产业”概念来说，可分别从“从产”、“从居”、“从政”三大类别上来界定。这里的所谓“从产”是指需要服从产业发展的需要，比如电子产业厂房不同于纺织业的厂房；同样，零售百货商场的用房与物流仓库的用房标准也大不相同，等等，诸如此类，各个不同的制造业对厂房设计要求不尽相同，甚至是截然不同。至于第二个层次的“从居”，那完全是居民消费了。而“从政”则是说的市政设施，市政开发，市政基础设施。

可是，问题在于：这三个“从”就其本质来讲，都不是资本化，该如何解决呢？

第二个，定位倾向于：开发商赢利，还是居民消费支付能力。一方面，开发商总想维持高价；另一方面，居民的支付能力又有限。这个矛盾将长久存在，甚至始终存在，难以解决。据北大民营经济研究院陈国强教授考查研究发现，2008年房地产业的上市公司的中报显示，上市公司经营活动产生的现金流同比下降了300%；98家上市公司中只有27家每股经营是正值，其余71家都是负值，都是赔钱的。尽管如此，开发商们还是千方百计地抬价，不想下调价格；甚至有的使用各种伎俩，就如有的专业人士所指出的：瞎吹胡吹不想降价，总想让政府救市——救他们赚钱的市。

这是值得人们深思的。

第三个，房地产产业发展：重点在业态创新，还是商业模式革命。以万科的“组装工业化”为标志，打响了房地产工业化、组装化革命的第一枪。也有一些企业从不同的水平、不同的层面上、或者不同的领域起而响应。而问题在于，就当前情形看，对中国房地产业长远发展的现今需求来讲，还有一个商业模式革命的大问题，到底应该把业态革命放在第一位，还是商业模式创新放在首位。

这个问题亟待解决。