［摘 要］ 信托式物业管理模式，是2007年北京市宣武区朗琴园小区创建的新的园区物业管理模式。该模式依托我国新出台的《物权法》以及已实施的《信托法》，规定了委托人即广大业主和受托人即物业公司,并且双方签订了《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》，创建了一种物业管理的新模式——信托式物管。与传统的委托物业管理模式不同，受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产；受托人每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告给委托人和受益人，等。基于信托式物管的原创性，有必要对这一模式下园区管理的财务与审计问题进行全面分析。本文提出了“园区管理资金”的概念，思考了园区管理的财务边界，试图从财务和审计的角度对信托式物业管理模式下园区可能面临的问题进行思考和探讨。

［关键词］ 财务；审计；园区管理；信托管理模式

［中图分类号］f230；f239［文献标识码］a［文章编号］1673-0194（2008）19-0032-03

我国现阶段市场经济下物业管理体制主要呈现以经济手段为主，法律和行政手段为辅的传统的委托物业管理模式。该体制的形成往往具有以下特征：园区由房地产开发企业实施建设并出售，代收业主一定年限的物业管理费用，同时由开发商聘请物业管理公司并结转和移交相关物品和费用。类似方式很容易形成园区产权不清，开发商和物业公司财物移交不完整，业主和物业公司费用不明晰，物业公司费用支出不透明等纠纷。

信托式物业管理模式是委托人即广大业主基于对受托人即物业公司的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分。依据《物权法》和《信托法》，双方制订的《物业管理信托契约》，明显加大了对物业公司的约束力度，在财务收支、使用和透明度方面对于业主十分有利，能够为解决园区长期合理经营问题提供有效途径。

一、信托式物业管理模式下园区管理的财务问题

与传统的委托物业管理模式不同，信托式物业管理模式下受托人物业公司不是管理者，而是提供物业管理服务，依据自身服务的质量收取管理服务费用，不需自身募集物业管理的资金来源，而由业主委员会募集。园区广告、闲置车位的出租等原属于物业公司的资金来源，现归业主共同所有，由业主委员会委托物业公司保管和使用。这些都对园区管理的财务问题提出新的思考。

1. 园区管理的收入来源

现阶段物业公司对园区管理的收入来源，为业主按居住面积每月缴纳的物业管理费和经营性服务收费，以及物业公司利用园区的公共财物对外经营取得的财产。

信托式物业管理模式下，受托人物业公司依照信托文件的约定取得报酬。信托文件未作事先约定的，经信托当事人协商同意，可以作出补充约定；未作事先约定和补充约定的，不得收取报酬。约定的报酬经信托当事人协商同意，可以增减其数额。这就是说，如果业主认为物业公司的管理水平、管理质量不能令人满意，就可以协商减少物业费的数额，这样就可以避免要么拒交、要么全交的两难处境。可见，双方经协商确定的物业管理报酬是园区管理的收入来源。

另外，受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产。也就是说，园区广告、闲置车位的出租等同样形成园区管理的收入来源。

2. 园区管理资金的募集方式

“园区管理资金”应该定义为：以基金的方式汇集的，包括业主委员会募集的物业管理费，物业公司代收的信托财产的处分收入，以及其他经营外收入的资金的集合。

传统的园区管理资金的募集方式是物业公司上门按每户居住面积和人口收缴物业费和电梯使用费等费用，其标准按照政府部门审批的市价确定或由物业公司单方面决定。

信托式物业管理模式下，园区的管理资金是以基金的方式通过业主委员会募集。业主信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，作为园区的管理基金的补充。物业公司自身不需募集物业管理的资金来源。

3. 园区管理资金的使用

信托式物业管理模式下，园区管理资金由受托人物业公司代为保管，并依据物业公司的管理水平、管理质量，按照最终与委托人业主委员会达成的具体物业管理费数额支付给物业公司，支付时限由双方协商决定。

园区的公共设施属自然损坏的，其恢复费用由园区管理资金支付；属人为损坏的，其恢复费用由园区管理资金垫付，并追究相关责任人的责任，报业主委员会。园区楼宇的粉刷、电梯定期维护等大宗的保养应该依据双方签订的协议定期，定价执行，如费用改变过大，应首先征得委托人业主委员会的同意，然后进行园区管理资金的使用。

4. 园区管理的财务报出

受托人物业公司必须保存处理信托事务的完整记录，与其相应的财务支出项目应编制标准的财务报告，每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告委托人和受益人。

5. 园区管理的财务边界

园区管理的财务边界是基于本园区内园区管理资金的收入，用于本园区维护和管理的资金使用情况，以及物业公司关于本园区的财务凭证、记录和报告。物业公司总体的财务收支和状况，以及业主委员会的募集费用记录等会计资料不应属于园区管理的财务范畴。

二、信托式物业管理模式下园区管理的审计问题

信托式物业管理模式下园区管理的审计是依据经济监督的需要，对园区财务收支及其他经济活动的真实、合法和效益进行审查，主要是受托人物业公司提供的基于本园区的会计资料和其他经营信息所反映的相应经济活动。我们可以从审计的基本定义进行相应的思考。

1. 园区管理的审计要素

信托式物业管理模式下，园区管理的审计主体是业主委员会或会计师事务所；审计对象是物业公司的关于本园区的会计资料及其所反映的财务收支活动；审计授权或委托人是全体园区业主。

2. 园区管理的审计目的

园区管理审计目的是监督、鉴证和评价受托人受托责任的履行情况，广大业主有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求物业公司作出说明。

3. 园区管理的审计范围

信托式物业管理模式下，园区管理的审计范围包括物业公司提供的基于本园区会计资料的真实性、合法性和公允性，园区财务支出是否经济和有效率，以及园区业主的资产实物是否保值或增值。

4. 园区管理的审计程序

审计授权或委托人委托会计师事务所进行审计的，由业主委员会指定的会计师事务所按照我国《物业管理条例》和《公司法》的有关规定，制定标准的审计程序，签订《审计业务约定书》，最后出具审计报告。

审计授权或委托人委托业主委员会进行审计的，应当选择具备审计、财务、物业管理、资产评估等相应知识的业主开展审计工作。在审计准备阶段，根据本园区的实际情况，确定审计的内容、方法和时间。在审计实施阶段，通过审查会计凭证、会计账簿、会计报表等方式审计物业公司的关于本园区的财务情况；通过审查园区实物获得资产的详细信息。在审计报告阶段，将审计的具体资料上报业主委员会并提出审计意见。在审计处理阶段，由业主委员会将审计结果反映给物业公司并协商解决。

5. 园区管理的审计作用

对园区管理的审计，无论是有一定规模性的大型园区，还是小盘的园区，审计的项目和内容都不甚复杂。信托式物业管理模式下，其根本作用是确定当期物业公司支出费用，协商支付给物业公司管理费的最终数额，督促物业公司对园区进行有效管理，实现园区业主资产的保值增值。

总之，信托式物业管理模式是具有中国时代特色的新的物业管理模式，必然在园区管理的财务与审计上存在其特殊性。希望以上分析能够对信托式物业管理模式的完善提供有益启示，同时期待信托式物业管理模式能够为探索新型园区的物业管理模式提供有效途径。

主要参考文献

［1］ 林阿珍 等. 朗琴园开信托式物管先河［n］. 新京报，2007-11-21．

［2］ 孟宪生，舒可心． 物业管理权信托契约样本［eb/ol］. http：//bjmsg. focws. on/msgview/703/1/110700827. html，2007-12-07．

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［4］ 黄毅勤． 现代物业管理企业会计实务［m］. 北京：民主与建设出版社，2006．

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