房地产业务回报惊人

我们不妨再看看黄光裕旗下的另一项业务—房地产。

从1996年成立北京鹏润房地产开发有限责任公司(“鹏润房地产”)起，黄光裕已经经营了9年的房地产。在2005年国美置业、明天地产成立之前，“鹏润房地产”一直是“国美系”房地产链条上最重要的环节。

“鹏润房地产”的原名是北京市国美房地产开发有限责任公司，成立于1996年3月18日，法定代表人黄俊烈(黄光裕另一姓名)，注册资本1000万元。经过数次增资，如今“鹏润房地产”的注册资本已高达4.2亿元。“鹏润房地产”有着较好的盈利记录，2001和2002年平均净资产利润率高达46.86%，是同期国内房地产行业上市公司中位数6.41%的7.31倍。根据工商资料，截至2001年5月31日，“鹏润房地产”累计的未分配利润为7867.85万元。2001年、2002年，“鹏润房地产”分别实现税后利润3956.06万元、1.06亿元，销售收入税后利润率分别为23.33%、26.75%，净资产回报率分别为40.71%、53%(表1)。在房地产业，23.3%、26.75%的销售收入利润率是非常高的，而40.71%、53%的净资产回报率，更是非常罕见。与国内房地产行业上市公司平均水平相比较，“鹏润房地产”的净资产回报率和销售收入利润率都高出数倍，而且净资产回报率高出倍数更远高于销售收入利润率高出倍数。

同样令人惊叹的是由黄光裕的哥哥黄俊钦控制的北京新恒基房地产开发有限公司(“新恒基房地产”)，该公司2001年、2002年、2003年公司的销售收入利润率都远高于行业平均水平，2002年、2003年更达到了60%以上。该公司净资产在2002年增加了3.74亿元，而当年税后利润仅约6761万元;2003年该公司注册资本为8000万元，而当年末净资产竟达8.22亿元。

销售收入利润率反映了公司经营获利的空间水平，净资产收益率在某种程度上反映了公司利用自有资产获取利润的效率。为什么“鹏润房地产”和“新恒基房地产”可以获取比同行业更高的销售收入利润率?以“价格屠夫”著称的黄光裕，在开发“鹏润家园”、“国美家园”等房地产项目时似乎并没有推行高价策略。在没有提高售价的情况下，提高销售收入利润率的途径只有降低成本。那么“国美系”是通过什么方式节约了房地产成本?节约的成本是资金利息成本、是原材料成本，还是其他别的成本?更重要的是，“鹏润房地产”的资产获利能力更远远超出了公司经营获利能力，在“鹏润房地产”销售收入利润率是同行业的2.61倍的前提下，如果“鹏润房地产”要达到报表中46.86%的净资产收益率，那么公司净资产周转率要达到行业水平的2.8倍。在房地产行业如此高的周转率高得令人难以置信。房地产业是一个资金密集、开发周期长的行业，销售收入主要取决于资金投入规模，资料显示，“鹏润房地产”2001年、2002年的资产负债率分别为81.03%、52.46%，而同期国内房地产行业上市公司中位数分别为52%和55%，在资产负债率并未相差太多的情况下，“鹏润房地产”净资产收益率高出同行业数倍，是否缘于无偿使用了外部资金呢?

我们发现，2004年，“国美电器”在香港借壳上市的运作过程中，黄光裕共获取到27.14亿港元现金(详见附文2)，与此同时，2004年也是“鹏润房地产”注册资本增加最快最多最集中的一年。2001年6月，其注册资本由最初1000万元增加到5000万元;2004年，注册资本由5000万元猛增到4.2亿元，比年初增加了7.4倍(图3)。